11月，武汉发布促进元宇宙产业创新发展实施方案，西安发布陕西省首个商务楼宇等级评定标准。市场表现方面，2022年1-10月，全国商办开工投资同比均继续下降，销售面积同比增长但增幅收窄；2022年1-11月，全国300城商办用地供求均缩量，一线城市同比降幅最大。行业动态方面，华润置地拟在三亚海棠湾建设超级万象城综合体，上海张园西区正式对外开放。
【资料图】
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本期看点
01政策动态
武汉发布促进元宇宙产业创新发展实施方案
西安发布陕西省首个商务楼宇等级评定标准
02市场表现
新房市场：2022年1-10月，全国商办开发投资额同比下降12.5%，新开工面积同比下降39.2%，销售面积同比增长0.8%
大宗交易：2022年1-11月，中指数据共监测到商业地产大宗交易123笔
商办用地：2022年1-11月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比小幅下降；各线城市商办用地供求均缩量，一线城市同比降幅最大
03行业动态
华润置地9.52亿元竞得三亚海棠湾154亩零售商业用地，拟建超级万象城综合体
新城控股（601155）举行2022年第三季度业绩说明会，截至10月末全国已开业吾悦广场达135座
上海首个保护性征收城市更新项目张园焕新启幕，西区率先对公众开放
珠海首家万达广场举行奠基仪式，计划投资约16亿元
政策动态
1.武汉发布促进元宇宙产业创新发展实施方案
11月3日，武汉市人民政府官网发布《市人民政府关于印发武汉市促进元宇宙产业创新发展实施方案(2022—2025年)的通知》，明确了“力争到2025年，高水平建成2个以上元宇宙产业基地、3个以上元宇宙重点平台，聚焦重点行业领域打造50个以上元宇宙典型应用场景和项目，培育引进200个以上元宇宙创新企业，建成创新链、产业链、价值链协同发展的我国元宇宙创新发展先导区与核心区。”的总体要求，并从“强化元宇宙技术创新”、“鼓励元宇宙内容创作”、“加速元宇宙产品培育”、“推动元宇宙行业应用”、“加强元宇宙平台建设”五大方面提出十一项重点任务。
中指点评：
武汉市2022年政府工作报告中提到，要加快壮大数字产业，推动元宇宙与实体经济融合。《实施方案》的发布为武汉元宇宙产业划定发展路线图，鼓励元宇宙在旅游、文创、商业、工业、医疗、教育等行业领域率先应用；同时强化政策扶持，开展元宇宙应用场景“揭榜挂帅”，扶持元宇宙企业发展。
2.西安发布陕西省首个商务楼宇等级评定标准
11月4日，西安市人民政府官网发布消息称，在西安市投资合作局的指导下，西安市楼宇经济促进会发布了《西安市商务楼宇等级划分要求》(以下简称“评定标准”)。《评定标准》以2021年4月正式实施的三项国家标准——《楼宇经济术语》、《商务楼宇公共服务规范》、《商务楼宇等级划分要求》为基础，综合参考广州、成都等城市在楼宇等级评定过程中的经验，结合西安楼宇发展过程中的实际情况，具有更多的可操作性、适用性和落地性。作为全省首个商务楼宇等级评定标准，将为西安商务楼宇市场分类引导、梯度培育、特色打造、规范发展提供依据。
中指点评：
《评定标准》的出台规范了西安市商务楼宇硬件、管理和服务等方面的标准，由“经验服务”向“标准化服务”转变，促进商务楼宇向高水平、高标准看齐，为入驻企业提供更完善的办公空间和服务，进而吸引更多优质企业入驻，促进现代服务业发展，带动产业结构升级，使楼宇经济成为西安市经济发展的重要引擎。
市场表现
(一)新房市场：2022年1-10月，全国商办开发投资额同比下降12.5%，新开工面积同比下降39.2%，销售面积同比增长0.8%
图：2017-2022年1-10月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：
从供应端来看：全国商办物业*开发投资额同比下降12.5%，新开工面积同比下降39.2%
2022年1-10月，全国商办物业*开发投资额为13482亿元，同比降幅扩大至12.5%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至11.8%。
2022年1-10月，全国商办物业新开工面积为9750万平方米，同比降幅扩大至39.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。
从需求端来看：全国商办物业销售面积同比增长0.8%
2022年1-10月，全国商办物业销售面积为9234万平方米，同比增长0.8%，但增幅连续7个月收窄，受住宅销售低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由2021年的6.9%上升至8.3%。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1、开工投资：2022年1-10月，全国商业营业用房及办公楼开工投资同比均继续下降
图：2019年10月-2022年10月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化
图：2019年10月-2022年10月商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化
数据来源：
商业营业用房：2022年1-10月，全国商业营业用房开发投资额为9079亿元，同比下降13.5%，降幅较2022年1-9月扩大1.3个百分点，企业投资意愿较低迷；新开工面积为7068万平方米，同比下降40.5%，降幅较2022年1-9月扩大0.9个百分点。
办公楼：2022年1-10月，全国办公楼开发投资额为4403亿元，同比下降10.3%，降幅较2022年1-9月扩大0.4个百分点；新开工面积为2682万平方米，同比下降35.3%，降幅较2022年1-9月收窄1.3个百分点。
2、销售面积：2022年1-10月，全国商业营业用房销售面积同比止增转降，办公楼销售面积同比增长但增幅收窄
图：2019年10月-2022年10月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
数据来源：
商业营业用房：2022年1-10月，全国商业营业用房销售面积为6626万平方米，同比止增转降，降幅为0.4%，为年内首次下降；其中10月单月销售面积同比下降23.6%，降幅较9月扩大12.1个百分点。
办公楼：2022年1-10月，全国办公楼销售面积为2608万平方米，同比增长4.0%，增幅较2022年1-9月收窄1.6个百分点；其中10月单月销售面积同比止增转降，降幅为10.2%。
(二)大宗交易：2022年1-11月，中指数据共监测到商业地产大宗交易123笔
注：本表仅列示11月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。
数据来源：
(三)商办用地
1、2022年1-11月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比小幅下降
图：2020年11月-2022年11月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源：
2022年1-11月：全国300城商办用地推出面积为18652万平方米，同比下降21.8%；成交面积为13352万平方米，同比下降18.3%。
2022年11月：全国300城商办用地共推出4013万平方米，同比下降33.3%，成交1910万平方米，同比小幅下降5.3%。
图：2020年11月-2022年11月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
数据来源：
2022年1-11月：全国300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢价率为4.3%，同比下降0.7个百分点。
2022年11月：全国300城商办用地成交楼面均价为2036元/㎡，同比下跌22.8%，平均溢价率为1.9%，同比下降1.0个百分点。
2、各线城市商办用地供求均缩量，一线城市同比降幅最大
图：2017年-2022年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
图：2017年-2022年11月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
数据来源：
推出及成交面积：2022年1-11月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为635万平方米、592万平方米，同比分别下降25.2%、26.7%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为5902万平方米、4391万平方米，同比分别下降20.7%、24.6%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为12115万平方米、8369万平方米，同比分别下降22.1%、13.8%。
成交楼面均价及溢价率：2022年1-11月，一线城市商办用地成交楼面均价为10775元/平方米，同比上涨0.6%，二线城市为2618元/平方米，同比下跌1.1%，三四线城市为1593元/平方米，同比下跌0.9%。平均溢价率方面，一线城市为0.2%，同比下降0.1个百分点，二线城市为3.5%，同比下降1.6个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为7.2%，同比下降0.7个百分点。
行业动态
1、华润置地9.52亿元竞得三亚海棠湾154亩零售商业用地，拟建超级万象城综合体
11月14日，华润置地旗下海南润棠投资有限公司以9.52亿元的价格竞得三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT07-02-01地块，据悉，华润置地拟在该地块建设三亚海棠湾超级万象城综合体。
华润置地宣传片显示，华润置地将以“奇迹发生地”致敬国家海岸，带来前所未见的万象新产品；以令人惊叹的空间与服务体验，汇集综合零售、全球美食、世界级娱乐IP、文化与艺术中心、全要素免税体验，打造一座新的全球购物度假目的地。
中指点评：
三亚海棠湾片区定位为“国家海岸-国际旅游度假区”，在旅游产业和免税购物加持下，消费市场活力不断增强。此前，太古地产已与中国中免（601888）联合竞得海棠湾片区一宗零售商业用地，拟打造以零售为主导的度假型商业项目，此次华润置地超级万象城项目落地或将进一步带动海棠湾片区免税购物与时尚消费同步发展，助力海棠湾片区建设面向国际旅游的消费中心。
2、新城控股举行2022年第三季度业绩说明会，截至10月末全国已开业吾悦广场达135座
11月23日，新城控股于线上举行2022年第三季度业绩说明会，针对2022年三季度的经营成果及财务指标的具体情况与投资者进行互动交流和沟通。有关商业地产业务方面，公司管理层主要就“双轮驱动”战略、吾悦广场布局、经营性物业融资等问题进行了说明。
相关信息显示，新城将继续秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，公司住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
截至2022年10月末，公司已开业的135座吾悦广场实现全国化布局，其中一、二线城市数量占比约32%、长三角三、四线城市数量占比约41%、其他地区三四线城市数量占比约27%。另有储备未开业吾悦广场58座。
截至2022年9月30日，以经营性物业为底层资产的融资近200亿元，其中经营性物业贷约140亿元。目前还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座左右，对应估值约450亿元。
中指点评：
运营良好的持有型商业地产项目能够产生稳定的现金流，同时可通过经营性物业抵押贷款、发行类REITs、CMBS/CMBN等资产证券化产品等方式为房企开拓新的融资渠道，成为房企穿越行业周期的有效助力。
3、上海首个保护性征收城市更新项目张园焕新启幕，西区率先对公众开放
11月27日，太古地产、上海静安置业集团合作的上海首个保护性征收城市更新项目张园正式焕新揭幕，张园西区作为项目首期率先向公众开放。
据悉，张园是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群，包括带西方元素的花园别墅和中国传统内饰的石库门建筑。全新亮相的张园被重塑为兼具潮流先锋与人文关怀并重的“第一城市公共空间”，成为市民工作、休闲、消费、娱乐及体验美好生活的好去处。
资料来源：企业公告、综合整理
中指点评：
上海张园将历史风貌保护和城市更新有机结合，注重历史建筑的活化利用，改造后的张园强调公共性、开放性和多元性，率先开放的西区导入时尚消费，提升城市商业活力，尚未开放的东区将以酒店、商务办公为主，带动片区产业升级。
4、珠海首家万达广场举行奠基仪式，计划投资约16亿元
12月1日，珠海世荣.万达广场举行项目奠基仪式，该项目由世荣兆业（002016）与珠海万达商管联袂打造，是珠海首座万达广场，迄今斗门区体量最大的商业综合体。
项目设计结合斗门区“鱼米之乡”美称，提取锦鲤和山谷的美好寓意，取意于“锦山鲤谷”。L型购物中心与商业街区如同两条跳跃的锦鲤，中心下沉广场搭配露台室外商业体验空间如同青山翠谷。
项目拟引入品牌约260个，并充分挖掘珠海历史底蕴，孵化本地特色餐饮品牌，同时公司计划借助拉美合作项目，在项目商业街打造一段拉美风情主题商业街区，将汇聚包括农产品贸易销售、特色餐饮及体验业态在内的拉美风情主题业态。
中指点评：
当前，新房销售面积已逐渐见顶，单一的地产开发已无法满足房企自身发展需要，寻求新发展模式势在必行，能够充分发挥房企产业优势和资源优势、推动城市生活方式和产业升级的城市运营商模式成为部分房企的转型方向。世荣万达广场是世荣兆业公司开发的第一个商业综合体，不但有助于提升企业在区域市场的影响力，同时也是企业向“地产+城市运营商”转型迈出的重要一步。
商业市场：
2022中国商业地产发展白皮书
https://u.fang.com/ythui6/
2022年10月商业地产市场月报
https://u.fang.com/ysyu4l/
2022年9月商业地产市场月报
https://u.fang.com/yt97zm/
2022年8月商业地产市场月报
https://u.fang.com/ytce7g/
中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望
https://u.fang.com/yszmgt/
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022年中国物业服务价格指数研究报告
https://u.fang.com/yszk6t/
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